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오늘 기준 임대차계약 있는 다주택·비거주1주택 모두 해당

연말 허가 신청분까지 한시 허용…매수자는 무주택자로 한정

(서울=연합뉴스) 임기창 기자 = 정부가 토지거래허가구역(이하 토허구역)에서 주택 매수자에게 적용되는 실거주 의무를 세입자가 있는 모든 주택을 대상으로 연말까지 한시 유예한다. 매수자가 무주택자인 경우에 한한다.

앞서 다주택자 양도소득세 중과 유예조치 종료를 앞두고 원활한 매매거래를 위해 다주택자 보유 주택에 대해 이같은 보완책을 시행했는데, 대상을 넓혀 매물을 지속적으로 끌어낸다는 취지로 풀이된다.

국토교통부는 12일 서울 종로구 정부서울청사에서 브리핑을 열어 이런 내용 등을 담은 ‘토지거래허가구역 실거주 유예’ 방안을 발표했다.

토허구역에서는 주택을 매입하면 토지거래허가 이후 4개월 이내에 입주해 2년간 실거주해야 한다.

작년 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역이 토허구역으로 묶이면서 이들 지역에서는 임대차계약 기간이 남은 세입자가 있는 경우 매수자가 바로 입주하는 데 어려움이 있었다.

이런 문제를 고려해 정부는 다주택자 양도세 중과 유예 종료 전 다주택자가 매도하는 주택 중 임차인이 있고, 매수자가 무주택자인 경우에 한해 실거주 의무를 임대차계약 종료 때까지 최장 2년 유예했다.

이 과정에서 토허구역 내 비거주 1주택자는 주택 매도 의사가 있음에도 이를 적용받지 못해 형평성 문제가 있다는 지적이 나왔고, 정부는 이들의 매도 편의를 위해 대상을 확대하기로 했다.

이에 따라 토허구역에서 다주택과 비거주 1주택 등 이날 기준으로 임대차계약이 존재하는 모든 주택에 대해 실거주가 계약 종료일까지 유예된다. 계약에 따라 길게는 2028년 5월11일까지 실거주가 미뤄진다.

다만 올 12월31일까지 관할 관청에 토지거래허가를 신청해 허가를 받아야 하고, 허가가 나온 뒤에는 4개월 내에 소유권 이전등기 등 주택 취득 절차를 마쳐야 한다.

매수자 요건은 ‘발표일(5월12일)부터 계속 무주택을 유지한 자’로 한정한다. 유주택자가 이날 이후 주택을 매도해 무주택자가 된 경우에는 실거주 유예를 적용받을 수 없다.

이는 이른바 ‘갈아타기’ 목적의 실거주 유예를 차단하고 무주택 실수요자의 매수 기회를 확대하려는 취지라고 국토부는 설명했다.

실거주 의무가 유예된 만큼 토지거래허가 대상 주택을 매입할 때 주택담보대출을 실행하면 적용되는 전입신고 의무도 면제된다.

다주택자가 매도하는 주택도 동일하게 실거주 유예 대상에 포함되지만, 이달 10일부터 양도세 중과가 재개됨에 따라 토지거래허가를 받더라도 가산된 세금을 내야 한다.

국토부는 소관 법령인 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 개정안을 13일 입법예고하고 이달 중 공포·시행할 예정이다. 이르면 이달 말부터 이번 조치에 따른 실거주 유예 신청이 가능할 전망이다.

일각에서는 토허제 시행으로 차단됐던 갭투자(전세 낀 주택 구입)가 이번 조치로 사실상 허용되는 것 아니냐는 지적이 나오기도 했다.

이에 대해 국토부는 “이번 조치는 발표일 현재 임대 중인 주택에 대해서만 실거주를 유예하는 것이므로 갭투자를 새로 허용하는 것이 아니다”라며 “실거주를 유예받더라도 임차 기간 종료일에 맞춰 입주해 2년간 실거주해야 하는 의무는 여전히 적용된다”고 설명했다.

김윤덕 국토교통부 장관은 “이번 실거주 유예 확대는 갭투자 불허 원칙을 유지하면서 시행되는 것”이라며 “매도자 간 형평성 문제가 해소되는 것은 물론, 세입자가 있어 매도를 고민하던 이들도 더 적극적으로 매도에 나설 수 있을 것으로 기대된다”고 말했다.

2026년05월12일 11시30분 송고

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